编者按：福州烟台山商业漫步街区是由万科集团携手印力商业打造的城市更新项目，一期开街首日就达到了“超80个品牌集体亮相，20万人次的客流”的成绩。要是在以前，福州烟台山通常只被大伙当做周末休闲养生的公园，如今它摇身一变，成为了炙手可热的商业街，凭借的又是什么呢？本文就跟大家细细品味下烟台山商业街火速出圈的原因。

随着中国城市化进程已经从“粗放式发展”的时代进入到“精细化运营”的时代，城市更新已经从最初的“建筑更新”，发展成为“人、产、城”高度融合的“理性更新”。

基于城市更新主旋律下的商业更新，不能简单看作是区域的商业活化，更是一种对城市文化的传承和弘扬。因此，在城市更新的新商业模式中，文化+商业+旅游的“文商旅”有机融合的模式，被赋予了越来越大的期待。

今天我们要分析的案例，就是一个活化历史记忆、复原百年风华，文化与商业场景相融，旅游休闲消费与地产销售并举的项目——福州烟台山商业漫步街区，也就是仓前九里的街区部分。

01

世纪沧桑后，重识烟台山

“岁月之羽，越过时间的河，拂过一片浩瀚星海。我在岁月斑驳深处，聆听到理想绽放的声音。”

在近代，福州曾作为五处通商口岸之一，烟台山上最多时曾汇聚了17个国家的领事馆或代办处，是福州的领馆文化区。洋行林立，茶贸易繁盛，是当时国内商业最繁华的区域之一、也是近代中国海外经济贸易的中心。

烟台山自古有着“苍山烟霞，高丘低江”的美誉，毗邻闽江，位于福州古城文脉中轴南端。中西交融的历史让这里散发着独特的洋气，纵横交错的山地街巷是这里特有的地理风貌，延续了近百年的繁华。

后来随着时代变迁，烟台山逐渐在城市发展建设中被遗忘，历史风貌区的复兴刻不容缓。

然而在2015年，招拍挂市场上烟台山改造地块的出让并不顺利，曾因保护开发难度大而导致报名企业寥寥，最终取消出让。知道8个多月后的第二次竞拍中，万科作为唯一的举牌者才竞得此地块。

万科以烟台山古有别称“仓前山”为灵感，以地块内现存九条上山古巷道为肌理，将项目命名为“仓前九里”。

九巷示意图

保留还是创新，如何再现烟台山历史风貌？

对于万科来说，这样一个受到了来自社会各界的关注与期待复杂的项目，应该如何开始？

工作的第一步是“重识烟台山”。

万科邀请了“福州老建筑百科”创办人林轶南博士（同济大学景观学博士、华东理工大学艺术学院教师）作为项目建筑与景观风貌研究顾问，最终梳理成册的调研报告有157页之多，记录烟台山不同时期的建筑风貌和典型植物配景。

节选自林轶南博士研究报告

公园路4号西林小筑（林轶南摄 ），

为烟台山区域典型的安妮女王时期样式建筑

民国早期（1910-1920年代）：陶园大院门楼（左），陶园大院后门的观音兜变体门楼（右），(江昕摄)

这份157页的调研报告也成为了后来仓前九里项目整体设计与规划的来源与依据。

02

【景观视觉】

投资60亿，重拾烟台山

重识过后是“重拾烟台山”。

根据《仓山区旅游总体规划（2016—2030年）》，烟台山RBD（休闲商务区）投资约60亿，用于修复烟台山的历史建筑景观。

烟台山浓缩了城市历史精髓，是福州版的“万国建筑博物馆”，更是凝固的中国近现代史

以烟台山主路——乐群路为例，由于空间受到庞大居住人口和大量留存历史遗迹的限制，烟台山不适合通过大规模的拆建进行，街区也就无法通过标准的改造手法完成。公共空间的重建，便成为了场地的破题根本。

经过专家研讨、照片历史资料研究，最终决定以景观微更新的干预手法恢复一个大尺度的历史城区。设计团队从研究中提炼历史价值，量身定制修葺更新方案，留住片区温度的公共空间等手段，更好的为邻里营造场所并为其注入新的活力。

烟台山乐群路文化资源分析

1、用景观道路系统修复原始空间

烟台山道路系统由一条主道和无数条支路构成。为提供当地居民适宜公共空间及生态环境，提升历史街区的交往活力，设计师在狭长线性的支路空间内增设了一系列舒适的小场所和外摆休憩区，并通过铺装的界定形成了停留区和通行区。大量的微型口袋花园就在巷道的死角空间应运而生，开放式的空间则提供休闲娱乐的空间。

烟台山的道路系统图纸，乐群路为烟台山的主路，而九条小巷连接到周围的社区

设计师通过台阶的设计消解了原场地内复杂的地势高差，巧妙地链接了高低路面。倾斜的古树被设计成了场内独特的景观地标，利用植物柔化了建筑的冰冷感，有效地协调了居民与周边环境的融合。设计团队通过道路的契合、链接了区域内的碎片，将口袋花园的景观设计连接在了一起。

一动一静在沿途的标识、石刻的文字中相连，营造了社区的创生。人们在移步换景的上山过程中也可以自然地与他人、与环境产生互动，由此促进片区交往因子的活跃度，提升空间活力。通过铺装的重新界定，乐群路最大化的保留了车行的功能，而人行的烟火气也得到了极大的尊重。

乐群路的转角，车行的功能被极大的保留，而行人的互动也被最大化的激活

2、原材料的二次利用

场地的拆迁中，大量的老建筑材料被保留下来。遵循“修旧如旧”及“可持续性”原则，这些材料会再次利用到新场景的建设当中。石头打碎后铺平人行道，虎皮石斜垒成为挡土墙，瓦片变成了透光的花窗，麻石变成了场地的种植钵。老砖和新砖在砌墙时进行的刻意融合。

使用在地材料和传统的工艺复原街道墙体和铺装

烟台山的古地图被篆刻在石材之中

在老砖稀缺时通过植物做旧来最大化形成历史街区的文脉感。通过大量的新老材料的结合将场地的现在和过去紧密联系在了一起。

通过溯源历史，恢复了街道的原本风貌，使之融入在环境之中

新的踏步经过了处理和时间发生对话

在乐群路上，百年的榕树和银杏树在乐群路上比比皆是。项目尊重传统街巷肌理，严格保护大型老树及大部分植物，保全街区历史感，实现植物和场地的共生关系。在缝隙空间中增加绿色。

经过了仔细的测绘，标出了不同的植物群落并进行保护

通过洒入草籽的方法使植物在麻石墙体上生长。石阶旁，花草在麻石种植钵中自由生长，砖瓦缝隙中亦有藤蔓渗透而出。

青苔从腐蚀后的麻石的缝隙中生长

另外，在修建的过程中，请当地工匠使用传统方法修复围墙。将原本封闭的围墙修改成半通透围墙，利用高低差，既保护了居民隐私，也让大量的植物和建筑的细节能够从墙中透出，形成独特的半围合空间。原生植物的种植营造出生机和诗意，令新的景观与烟台山和谐共生。

最大化的保留了场地的植物并加种了很多的新的种植，让烟台山包裹在自然之中

3、秉承“保留、传承、创新”的理念对老建筑活化

万科按照“保护为主、抢救第一、合理利用、加强管理”的方法，在还未开始地产开发前，便对项目地块内老建筑优先投入资金进行抢救性保护、修缮，并进行整体功能再定位。

最典型的就是早在2018年就修缮完成的一中一西两座风格迥异的老建筑——400年历史的明代罗宅和爱国路2号原美国领事馆。

罗宅修缮前后变化

罗宅现在作为项目的销售中心使用。

罗宅根据销售中心的功能进行了重新的区域划分

在保留外立面的同时，对建筑内部结构进行改造（如改变层高、升级上下水、增加玻璃幕帘等），以满足现代商业要求。

现在罗宅内部实景图

而原美国领事馆修缮后，则赋予了烟台山历史博物馆的功能。

美国领事馆修缮前后变化

保留了建筑上体现历史文化变迁的信息，也体现烟台山建筑群的历史文化韵味。

现在美国领事馆内部实景图

另外还根据历史文献对石厝教堂、闽海关税务司等老建筑进行了复原与改造。石厝教堂用现代极简的景观设计烘托出场地内安详的氛围。

石厝教堂兴建于1860年，原名圣约翰堂，五口通商之后由侨居福州的英国侨民集资筹建

经过改建后，石厝教堂定期会开放，

方便市民可以近距离参观这个古老的修道院

在闽海关税务司的景观改造中，通过保留了原有即将倾倒的古树，并以其为核心形成了一个历史纪念空间，老树花园。

通过保留税务司前的古树，并形成了一个独特的古树花园

闽海关税务司成为了烟台山的婚纱拍摄的打卡点

总的来说，烟台山旧貌重焕过程中，景观复兴与再造的痕迹隐于场地设计之中，尽可能的向场地居民与游客还原片区原始历史面貌，将历史文脉及现代视野在场地内有机融合，使烟台山再现了世纪沧桑后的芳华活力。

良相的标识和新的墙体在几场雨后已然和自然融为一体

景观视觉的打造与古建修缮，只是烟台山整个面的点与线条。在奠定植入现代意境的基调后，就是最有难度的项目整体设计规划，这也是令其他开发商望而却步的重要原因之一。

03

【整体空间】

在散落的风格中寻找相同点，结合实际综合规划

在整体规划设计上，万科结合烟台山的中西院落、山地街巷、小尺度公共空间等三大地理风貌基因，以9条保护巷道为肌理，根据地势进行九巷山街、多元院落、标志物控制的规划，让项目在有限区域内复兴出不同时期烟台山最美的风貌。

根据建筑肌理重新梳理交通体系

以原有的建筑密度为肌理，在不同地块，根据老建筑特点织补新建筑空间，形成以院落形态为主的商业街区。

项目整体鸟瞰（包含商业住宅及街区）效果图

与许多更新项目遇到的难题一样，经过历史洗礼的烟台山各式风格都有，官家大宅、西式建筑、普通民居该如何统一？

通过前期现场踏勘发现一个共性：不同历史阶段的屋顶都选择了灰色瓦屋面，所以屋顶是统一烟台山建筑风貌的唯一元素。

从历史照片中提取的屋顶元素

设计师一则通过提炼烟台上历史照片中单体屋顶元素的秩序，生成统一的屋顶群落；二则顺应山形，以历史建筑为核心发展组团，用高低错落的屋顶织补山体。保护修缮设计从第五立面出发，对屋顶进行织补。瓦盖山，树遮瓦、瓦成团，重塑烟台山起伏地势。

老屋顶参考（左）/新屋顶织补（右）

作为山地街巷为主的更新项目，原貌较好的街巷不拓宽也不缩小，维持古巷的位置和基本标高；延续巷道两侧拾级而上的感受，建筑结合院墙形成窄巷特征；根据历史照片还原步道和山街空间。

然后根据局部物理空间状态，分为拾级而上狭窄曲折的等山巷、较宽敞坡度平缓的山街、安静但坡度较缓的弄，并结合商铺、建筑立面、平台、院墙、巷门、院门、宅门、树等实际需求的要素进行综合打造。

崇圣庵巷阶段性效果图及分析

忠烈路（山街）阶段性效果图

仓观顶巷 阶段性效果图

在烟台山漫步街区整体空间规划上，作为仓前九里的商业部分，总体量达到6.2万㎡，整体格局呈现为“一主街、双环线、三组团、九巷道”，并实现了东区、西区、中区三大独栋区域联动组团的格局。

一主街、双环线、三组团、九巷道的空间格局

04

【业态划分】

区域联动且各司其职的组团格局

在业态规划上按照“三组团”进行细分：

• 由亭下路、忠烈路、龙峰里构成的西区组团，以时尚先锋零售、小资情调轻餐为主；

• 由池后弄、天安里、佛寺巷、崇圣庵、仓观顶组成的中区组团，以洋房酒店、网红书店、匠人工坊、个人工作室、LIVE HOUSE为主；

• 位于观井路的东区组团，则是以高端餐饮及生活配套业态为主。

整体业态同时围绕 “美味甄选、质感生活、艺文天地” 三大主题。

前期的工作的让烟台山漫步街区开街首日就达到了“超80个品牌集体亮相，20万人次的客流”的成绩。

烟台山漫步街区的品牌墙

2021年10月30日开街，人潮熙攘，光彩熠熠

1、美味甄选

既有渝味火锅品牌（方叔叔重庆老火锅），也有26年历史的闽系海鲜餐厅代表（兴仙饭店），还有Z世代新创意融入的本土茶饮（歡喜啜哦）。既能品尝当地风味小吃，也能大饱海外佳肴口福。在已开业的一期与今年10月即将开业的二期汇聚了天南海北、荟萃中西的各式美食。

融入新创意的本土茶饮歡喜啜哦

主打闽菜与葡萄酒搭配的源里画廊餐厅

迈村泰国菜

2、质感生活

如许多文旅项目一样，夜经济是必须发展的重要课题。而夜幕中的烟台山选择将原仓山水电设备安装公司，摇身一变为音乐LIVE HOUSE主舞台。

弧ARC、自由种植等嗨翻音乐热浪，为街区滚烫值再升温

另外夜晚还会上演大型夜光嘉年华巡游“烟山8分钟”。

烟山8分钟是烟台山夜间娱乐的高潮

古韵仓山，这里必然会留有静谧之处。烟台山馆改建自明末清初的历史民居，通过高高的风火山墙围隔了热闹的烟台山街区，在白墙黑瓦内独享一份闹中取静的瑜伽空间。

OM瑜伽在福州已有两馆，

其中一家即在烟台山

3、艺文天地

看到这里，充满碰撞、反差似乎从一开始就是烟台山的最大特色，在艺文业态中同样如此。既有传统古典的杂货铺，又有新潮时尚的手办。

比如大吉（店名）将艺术的氛围，细细密密地缝进百年古厝的每一处缝隙之中，给每个到来的人们一个没有负担，纯粹享受艺术的空间，绘画艺术爱好者可以在其中品读国内外艺术名作、艺术画册等书籍，还可以拥有自己专有的材料来探索绘画的各种可能性，其后可以在大吉绘馆中展示甚至销售。

而曜ART STORE（店名）带来福建最大规模积木熊潮玩展。超多眼花缭乱大牌联名款，让潮流与艺术相融混搭。

烟台山的各式业态种类的品牌和商店很多，不能在一篇文章一一赘述，只有亲临才能发现更多惊奇，比如当今年10月二期开业的时候，或许就会出现本文不曾介绍的“开心麻花”剧场。

05

小结

烟台山可以学习与借鉴的地方很多，比如：

（1）文化再提炼。文化深入研究，结合在地实际情况筛选创意设计的加入，为具有浓厚历史感的街区注入现代氛围；

（2）景观再复原。最大限度保留具有历史文化意义的古老建筑与各类使馆旧址，并大量利用老物拆建材料，做到老仓山记忆的传承；

（3）空间再重塑。山街建筑沿中间主轴乐群路，由东到西三组团相呼应，从南至北建筑风格在统一中层层蝶变，给人以视觉上的奇特感受；

（4）业态再细分。多功能分区的规划与功能置换理念，不仅丰富了区域内业态，也满足绝大多数不同人群的需求。

从中我们可以看到对立元素碰撞，但想起2020年底烟台山招商启动大会的主题语——“百年摩登 再登台”时，或许也会明白这些对立元素已经被糅合。

当然烟台山有其特殊的历史原因造就了对立元素的产生，但其实在项目开发过程中，可寻找并可再糅合的空间与时间上对立的元素很多——东方与西方、古典与现代、当前潮流与未来先锋、乡思的记忆与不可预知的憧憬。

烟台山的古时别称仓前山。叶圣陶在《客语》中曾这样写道：“仓前山差不多一座花园，一条路、一丛花、一所房屋、一个车夫，都有诗意。尤其可爱的是晚阳淡淡的时候，礼拜堂里送出一声钟响，绿荫下走过几个张着花纸伞的女郎。”也许这个画面正在生动。

作者简介：邹毅，领易咨询总经理（WeChat：brianzouyi)，欢迎交流。领易咨询专注于专注于文化、旅游、商业和房地产、文旅小镇策划咨询、旅游目的地战略咨询、产业小镇咨询、城市更新战略咨询、大型企业集团战略咨询等

资料参考：

1.《即将开街！烟台山商业漫步街区，抢先“逛”》，福州新闻

2.《复苏百年烟台山 万科城市更新又一商业范本首发亮相》，联商网资讯

3.《世纪沧桑后芳华重现，烟台山历史风貌区即将全面复兴》，福州日报

4.《老城新生，仓山烟台山商业漫步街区首亮相！》，醉美仓山

5.《溯源历史记忆，复苏一城百年风华 | 万科·仓前九里》，地产线

6.《城市旧改又一范本，福州烟台山万科仓前九里·商业漫步街区以多元消费体验出圈》，差异化商业设计高研院

7.《烟台山城市微更新：低干预手法恢复大尺度历史城区｜Lab D+H SH》，景观周

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